第二节 所有权制度

　　一、业主的建筑物区分所有权(P350-351)

　　【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。

　　【解释2】当事人只要取得了专有所有权(购买了商品房)，便取得了共有权及成员权;丧失了专有所有权(出售了商品房)，便丧失了共有权及成员权。

　　【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

　　1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权(转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁)。

　　2、业主大会的决议(2008年多选题、2009年新制度单选题)

　　(1)一般决议：1/2+1/2

　　①制定和修改业主会议议事规则;

　　②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。

　　【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　(2)特别决议：2/3+2/3

　　①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　②改建、重建建筑物及其附属设施。

　　【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　【解释】(2010年新增)“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;“专有部分面积”根据不同情况处理，一是按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。

　　【例题1?多选题】根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能通过的事项有( )。(2008年)

　　A、选举业主委员会

　　B、制定和修改业主大会议事规则

　　C、改建、重建建筑物及其附属设施

　　D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　【答案】CD

　　【例题2?单选题】“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是( )。(2009年新制度)

　　A、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

　　B、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

　　C、经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

　　D、经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

　　【答案】D

　　【例题3?多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

　　B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

　　C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

　　D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。 

　　二、共有(P352-353)

　　1、按份共有

　　(1)占有、使用和收益

　　①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。

　　②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。

　　(2)处分

　　按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

　　2、共同共有(如夫妻财产)

　　(1)占有、使用

　　共有人对共有财产不分份额地享有权利，对共有财产享有平等的占有、使用权。

　　(2)收益

　　对共有财产的收益，不是按比例分配，而是共同享用。

　　(3)处分

　　对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。

　　【解释1】共同共有关系终止，才能确定份额，分割共有财产。

　　【解释2】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。

　　3、共有物的处分及分割(2008年单选题)

　　(1)共有物的处分

　　①处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　②一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　③根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。

　　(2)费用的承担

　　对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

　　(3)共有财产的分割

　　共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。

　　4、共有的对外关系

　　(1)对外承担连带责任

　　因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

　　(2)对内追偿

　　偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

　　【例题1?单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是( )。(2008年)

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新

　　【答案】C

　　【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题2?单选题】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。

　　A、因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板

　　B、因甲、乙的份额合计已达2/3，故甲、乙可以铺木地板

　　C、甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板

　　D、若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项ABD：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意;(2)选项C：无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应有部分”的说法。

　　【例题3?多选题】甲、乙、丙三人各出资3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3 比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的有( )。

　　A、路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任

　　B、路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任

　　C、甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意

　　D、甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意

　　【答案】BD

　　【解析】(1)选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;(2)选项CD：处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题4?单选题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是( )。

　　A、买卖合同有效，房屋所有权未转移

　　B、买卖合同无效，房屋所有权已转移

　　C、买卖合同有效，房屋所有权已转移

　　D、买卖合同无效，房屋所有权未转移

　　【答案】B

　　【解析】(1)根据公信原则，当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。在本题中，丙基于善意取得制度(善意、有偿取得、已经登记)取得该房屋的所有权;(2)未经其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中，丙基于善意取得制度取得了该房屋的所有权，但房屋买卖合同未经乙的追认，买卖合同无效。